La location immobilière

Un logement décent et un bail écrit

En France, la location d’un logement à usage de résidence principale repose sur un principe simple. Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, conforme à l’usage d’habitation, et un bail écrit qui fixe clairement les droits et obligations de chacun. Un logement décent ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doit être doté des éléments le rendant propre à l’habitation, qu’il soit loué vide ou meublé. La décence inclut aujourd’hui la performance énergétique minimale exigée par la loi, ce qui exclut progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores.

Le bail écrit est obligatoire, quel que soit le type de location. Il précise notamment l’identité des parties, la description du logement, la date de prise d’effet, la durée, le montant du loyer et des charges, les modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, les conditions de résiliation et les annexes obligatoires, dont le dossier de diagnostic technique. Depuis les modèles types instaurés par la réglementation, les contrats doivent respecter un contenu minimal, qu’il s’agisse de location vide ou meublée, afin de sécuriser la relation contractuelle.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux est un document essentiel de la location. Il décrit de manière détaillée, pièce par pièce, l’état du logement et de ses équipements au début puis à la fin de la location. Il est réalisé de façon contradictoire, en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant, et doit être joint au contrat de location. Il peut être établi sur support papier ou sous forme numérique, à condition d’être signé par les deux parties et de leur être remis.

L’état des lieux d’entrée se fait au moment de la remise des clés. Il doit être précis, lisible et établi dans de bonnes conditions d’éclairage, en prenant le temps de vérifier les sols, les murs, les plafonds, les menuiseries, les équipements de cuisine, de salle d’eau, ainsi que le fonctionnement des installations d’électricité, de gaz et de chauffage. Le locataire peut demander la modification de l’état des lieux d’entrée pendant un bref délai après son installation, en particulier pour ce qui concerne le chauffage au moment de la première période de chauffe.

L’état des lieux de sortie se réalise lors de la restitution des clés. C’est en comparant les deux documents que l’on détermine si des dégradations sont imputables au locataire ou si les évolutions relèvent seulement de l’usure normale. Lorsque l’état des lieux n’est pas établi à l’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui protège le locataire pour les réparations qui pourraient lui être reprochées ensuite. Si l’une des parties refuse l’établissement d’un état des lieux contradictoire, l’autre peut saisir un commissaire de justice (ancien huissier de justice). Les frais sont alors partagés entre propriétaire et locataire, sauf cas particuliers. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation ou le juge peuvent être saisis pour trancher le litige.

Le dépôt de garantie en 2025

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail pour garantir l’exécution de ses obligations. Il sert à couvrir les loyers et charges impayés, ainsi que les réparations locatives qui seraient nécessaires au départ du locataire. En 2025, son montant est strictement encadré. Pour un logement loué vide à usage de résidence principale, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Le dépôt doit être prévu dans le contrat et n’est pas obligatoire si le bail ne le mentionne pas.

Le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur puis conservé jusqu’à la fin du bail. À la restitution des clés, le propriétaire dispose d’un délai maximal d’un mois pour le rembourser lorsque l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée. Ce délai est porté à deux mois lorsque des dégradations imputables au locataire ou des sommes dues (loyers, charges) sont constatées. Si le logement se trouve dans une copropriété, une partie limitée du dépôt peut être conservée dans l’attente du décompte définitif des charges, puis régularisée après l’approbation des comptes.

En cas de retenue totale ou partielle, le bailleur doit justifier les sommes prélevées en produisant des devis, factures ou tout document chiffrant les travaux ou les impayés. Il ne peut pas facturer sa propre main-d’œuvre lorsqu’il réalise lui-même les travaux. S’il tarde à restituer le dépôt de garantie au-delà des délais légaux, le montant restant dû au locataire est automatiquement majoré d’une pénalité égale à dix pour cent du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Cette majoration, introduite par la loi Alur, s’applique à la plupart des baux d’habitation et constitue une incitation forte à respecter les délais de remboursement.

Dégradations imputables au locataire

Le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, en tenant compte toutefois de la vétusté normale. Le vieillissement des peintures, l’usure des sols ou la légère décoloration des revêtements liés au temps ne lui sont pas imputables. De même, les traces d’un usage normal, comme quelques petits trous laissés par des cadres correctement posés, relèvent de la vie courante et ne justifient pas, en principe, des retenues sur le dépôt de garantie.

En revanche, les dégradations résultant d’un usage anormal ou négligent sont à la charge du locataire. Il peut s’agir, par exemple, d’une moquette brûlée, d’un mur très abîmé, de huisseries fortement détériorées ou d’équipements cassés sans cause extérieure particulière. Le locataire a l’obligation d’entretenir régulièrement le logement et d’effectuer les menues réparations prévues par la réglementation, comme le remplacement des joints usés, l’entretien des siphons, ou celui des volets s’ils se dérèglent en cours de location. Les gros travaux liés à la structure du bâtiment, aux installations vétustes ou aux mises aux normes restent à la charge du propriétaire.

Le locataire ne peut pas transformer profondément le logement sans l’autorisation écrite du bailleur. La création ou la suppression de cloisons, la pose de revêtements difficiles à enlever, comme une moquette collée sur un parquet ou un enduit très structuré sur un mur, ou encore une peinture très foncée sur un plafond peuvent être qualifiées de transformations importantes. Si ces travaux ont été réalisés sans accord, le propriétaire peut exiger, à la fin du bail, la remise en état des lieux aux frais du locataire, dès lors que ces modifications dégradent la valeur locative ou ne correspondent pas à un usage normal.

Le contrat de location et sa durée

Le contrat de location doit toujours être établi par écrit, daté, signé et remis à chacune des parties. Il peut être rédigé sous seing privé directement entre propriétaire et locataire, éventuellement par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, ou sous forme d’acte notarié. Dans tous les cas, un exemplaire est conservé par le bailleur et un autre par le locataire. Les contrats doivent respecter les modèles types fixés par décret, qui varient selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée utilisée comme résidence principale.

Pour un logement loué vide par un bailleur personne physique, une société civile immobilière familiale ou une indivision, la durée minimale du bail est de trois ans. Lorsque le bailleur est une personne morale, par exemple une société ou un organisme financier, la durée minimale est de six ans. Pour un logement meublé à usage de résidence principale, la durée du bail est en principe d’un an, réduite à neuf mois sans reconduction tacite lorsqu’il s’agit d’un logement loué à un étudiant. Il est possible de prévoir un bail plus court dans certains cas précis, notamment lorsqu’un événement professionnel ou familial justifie que le bailleur ait à reprendre le logement à l’échéance. Cet événement doit être mentionné clairement dans le contrat.

À l’expiration du bail, si le propriétaire ne souhaite pas mettre fin à la location et si le locataire reste dans les lieux, le bail est reconduit tacitement pour la même durée que celle initialement prévue, soit trois ou six ans en location vide et un an en meublé. Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau contrat, mais les conditions du bail initial continuent de s’appliquer. La révision du loyer, lorsqu’elle est prévue par une clause de révision, se fait dans les limites fixées par la loi et en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, sous réserve des règles spécifiques aux zones tendues.

Le départ du locataire et le préavis

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans avoir à justifier de motif particulier, à condition de respecter un délai de préavis et d’en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Pour un logement loué vide, le préavis est en principe de trois mois. Il est réduit à un mois lorsque le logement se situe dans une zone tendue ou lorsque le locataire se trouve dans certaines situations particulières prévues par la loi, comme une mutation professionnelle, une perte d’emploi, l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, l’obtention de certaines prestations sociales ou des motifs de santé justifiés. Pour un logement meublé à usage de résidence principale, le délai de préavis est de un mois quelle que soit la situation géographique.

Le préavis court à compter du jour de réception de la lettre recommandée par le propriétaire ou de la signification de l’acte par le commissaire de justice. Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s’il quitte les lieux avant son terme. Toutefois, si un nouveau locataire entre dans le logement avec l’accord du bailleur avant la fin du préavis, l’ancien locataire peut être libéré plus tôt de son obligation de paiement. Au cours du préavis, le locataire doit permettre l’organisation de visites raisonnables pour la relocation, selon des modalités compatibles avec sa vie privée.

Obligations du locataire et formalités de fin de bail

Le locataire doit user paisiblement du logement, conformément à sa destination, et respecter le règlement de copropriété ainsi que les règles de voisinage. Il doit payer le loyer et les charges aux échéances prévues, entretenir le logement, réaliser les petites réparations qui lui incombent et ne pas troubler la tranquillité des autres occupants de l’immeuble. Il doit aussi s’assurer contre les risques locatifs, en souscrivant une assurance habitation couvrant notamment l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion. Le bailleur peut exiger chaque année une attestation d’assurance et, en cas de défaut récurrent, engager des démarches pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.

Au moment du départ, le locataire doit organiser avec le bailleur la réalisation de l’état des lieux de sortie, restituer l’ensemble des clés et communiquer sa nouvelle adresse pour permettre l’envoi des documents et la restitution du dépôt de garantie. Le propriétaire a intérêt à vérifier que les contrats d’énergie et de télécommunications ont bien été résiliés ou transférés par le locataire. La taxe d’habitation, lorsqu’elle est due, reste en principe à la charge de la personne qui occupait le logement au premier janvier de l’année concernée, ce qui peut nécessiter un échange d’informations avec l’administration fiscale.

Résiliation par le propriétaire

Le propriétaire ne peut pas mettre fin unilatéralement au bail en cours de contrat, sauf si une clause résolutoire est prévue et que les conditions de son activation sont réunies, par exemple en cas de loyers impayés persistants, de défaut d’assurance ou de troubles graves du voisinage. Même dans ces situations, la résiliation nécessite l’intervention du juge, qui vérifie la réalité des manquements et peut accorder des délais. En dehors de ces hypothèses, le congé donné par le bailleur ne peut produire effet qu’à l’échéance du bail et doit respecter un formalisme strict.

Pour un logement loué vide, le propriétaire doit notifier son congé au moins six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Le congé doit mentionner l’un des motifs légalement admis. Il peut s’agir de la reprise pour habiter, lorsque le propriétaire souhaite reprendre le logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille proche, de la vente du logement, auquel cas le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour l’acheter, ou encore d’un motif légitime et sérieux, généralement lié à des manquements répétés du locataire. Le congé donné pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente afin que le locataire puisse exercer son droit prioritaire d’achat dans un délai déterminé.

Lorsqu’il s’agit de locataires âgés ou disposant de faibles ressources, des protections particulières s’appliquent. Si le locataire est au-delà d’un certain âge et que ses revenus sont inférieurs à un seuil fixé par la loi, le propriétaire qui souhaite donner congé doit, sauf exceptions, lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses moyens. À défaut, le congé peut être jugé inopposable. En location meublée, les règles de congé sont proches, mais avec des délais adaptés à la durée plus courte du bail. Dans tous les cas, un congé qui ne respecte pas les formes ou les délais légaux est nul et le bail se poursuit aux conditions initiales.

Le dossier de diagnostic technique en 2025

Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, est désormais incontournable lors de la signature ou du renouvellement d’un bail d’habitation. Le propriétaire doit annexer au contrat un ensemble de diagnostics immobiliers réalisés par des professionnels certifiés. En 2025, le DDT comprend, selon les caractéristiques du logement, un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, un constat de risque d’exposition au plomb pour les logements anciens, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz lorsque ces installations ont plus de quinze ans, un état des risques recensant les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon lorsque le logement se situe dans une zone concernée, et un diagnostic bruit décrivant les nuisances sonores aériennes dans les zones exposées aux trajectoires des aéroports. Dans certains cas, un diagnostic amiante ou un état relatif aux termites peut également être exigé.

Ces documents doivent être remis au locataire au plus tard au moment de la signature du bail et mis à jour lorsque leur durée de validité arrive à expiration. Le but du DDT est d’informer le locataire de manière transparente sur l’état du logement, les risques éventuels pour sa santé ou sa sécurité et sa consommation énergétique. Le renforcement progressif des exigences en matière de performance énergétique conduit à accorder une importance croissante au diagnostic de performance énergétique, qui influe autant sur le confort des occupants que sur le montant de leurs factures. En cas d’absence de diagnostic obligatoire ou de diagnostic manifestement erroné, la responsabilité du bailleur peut être engagée et une réduction de loyer ou des dommages et intérêts peuvent être demandés. Ainsi, en 2025, la location immobilière combine plus que jamais protection du locataire, responsabilisation du propriétaire et exigence de transparence sur la qualité du logement.