Investissement locatif

Un investissement locatif se juge sur trois chiffres, et le premier, celui que mettent en avant les annonces, est le moins informatif.

Trois rendements

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat : il ignore tout le reste. Le rendement net retranche la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion et les travaux d'entretien, ce qui abaisse souvent le résultat de 2 points. Le rendement net de fiscalité intègre l'impôt et les prélèvements sociaux, et c'est le seul qui décrive ce que l'investisseur perçoit.

Régimes d'imposition

La location nue relève des revenus fonciers, avec un régime micro assorti d'un abattement forfaitaire ou un régime réel permettant de déduire les charges et les intérêts d'emprunt, et de créer un déficit imputable dans certaines limites. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement plus favorable au micro et, au réel, la possibilité d'amortir le bien, mécanisme qui réduit fortement le résultat imposable. Les règles applicables aux meublés de tourisme ont été resserrées récemment.

Vacance locative et impayés

Ce sont les deux risques qui détruisent un rendement calculé sur le papier. Un mois de vacance représente plus de 8 % du loyer annuel. La garantie loyers impayés, la caution solidaire et le dispositif public de garantie destiné aux locataires sans garant limitent le second risque, chacun avec ses conditions d'éligibilité.